Я неслучайно выбрала эту тему для первой статьи в своем блоге, и вот почему. Если вы строитель, пусть даже начинающий, то наверняка понимаете, что ни одна конструкция никогда не будет устойчива без каркаса. Так вот, четкое понимание общей концепции инвестиционно-строительного процесса – это своеобразный каркас, способный набирать бесконечное число мелких деталей, каждая из которых представляет собой предмет практической деятельности огромного количества специалистов. В их числе не последнюю роль занимают сметчики, договорники, инженеры различных категорий и другие важные для процесса люди.
Итак, инвестиционно-строительный процесс представляет собой прохождение некоторых этапов на пути к осуществлению проектов, направленных на возведение или реконструкцию объектов жилой или нежилой недвижимости. В классическом варианте эти этапы выглядят следующим образом:
1. Выполнение инженерных изысканий для разработки проектной документации;
2. Разработка проектно-сметной документации;
3. Прохождение экспертизы проектно-сметной документации;
4. Получение разрешительной документации;
5. Реализация проекта;
6. Сдача объекта контролирующим органам;
7. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Существует также так называемый предпроектный этап, в течение которого определяется величина затрат, необходимых для реализации идеи.
Каждый из этих этапов, бесспорно, заслуживает отдельного описания, однако, в контексте данной статьи хотелось бы в первую очередь сделать акцент на участниках процесса и изучить аспекты их взаимоотношений.
Заказчик или застройщик
Застройщиком является физическое или юридическое лицо, на законных основаниях владеющее земельным участком, отведенным под строительство объекта. Под законными основаниями при этом подразумеваются право собственности, либо долгосрочная аренда. Формулировка «заказчик или застройщик» появилась благодаря тому, что почти всегда застройщик является главным инициатором процесса, а значит и фактическим заказчиком.
Инвестор
Инвестором может быть юридическое или физическое лицо, индивидуальный предприниматель или группа предпринимателей, деятельность которых направлена на вложение собственных или привлеченных средств в реализацию проектов. На правах вкладчиков инвесторы являются потребителями и покупателями реализуемых проектов, могут извлекать выгоду от продажи жилых площадей в построенных многоэтажках или получать прибыль от эксплуатации производственных мощностей, если речь идет о промышленных объектах. Заказчик и инвестор могут быть одним и тем же лицом, что чаще всего и происходит.
Технический заказчик
Хотя в самой формулировке фигурирует определение «технический», часто происходит путаница при оценке функций фактического и технического заказчиков, разница в которых, стоит отметить, весьма значительна. Технический заказчик – это посредник между инвестором и исполнителями проектного замысла. Независимо от того, является ли инвестор фактическим заказчиком или привлеченным лицом, он делегирует техническому заказчику полномочия по распределению денежных средств, формированию сметной стоимости, а также возлагает на него полную ответственность за строительный контроль и координацию всех технических вопросов на протяжении всего периода реализации проекта. Согласно градостроительному законодательству, деятельность технического заказчика должна регулироваться в особом порядке и требует обязательного вступления в СРО. Подробнее об этом можно узнать в основном источнике по ссылке https://smetchik.com/upload/iblock/6c9/6c9d77e0a1256c9237540a394602931d.pdf
Генеральный подрядчик
Выбор генерального подрядчика – одна из функций технического заказчика. Так же, как и деятельность технического заказчика, генеральный подряд контролируется саморегулируемыми организациями. Это говорит о том, что, привлекая генерального подрядчика технический заказчик передает часть полномочий по организации строительства на дополнительного компетентного участника, имеющего в обязательном порядке лиц, осуществляющих строительный контроль, а как известно – строительного контроля много не бывает. Генеральный подрядчик, в свою очередь, несет полную ответственность за привлеченных им в качестве исполнителей на отдельные виды работ подрядчиков.
Существуют различные варианты взаимодействия вышеперечисленных субъектов, среди которых можно выделить совмещение одним лицом функций заказчика, застройщика, инвестора и технического заказчика или схемы, где все лица являются самостоятельными участниками – все это индивидуальные особенности каждого отдельного проекта. Так или иначе, любая инвестиционно-строительная схема не обходится без структурированной системы договорных отношений, одним из важнейших аспектов которой является сметная стоимость. Моя следующая статья как раз об этом 