Как формируется сметная стоимость – инвесторские сметы

О сметной стоимости написано много и это логично, так как она является не только основной составляющей договорных отношений между участниками проекта, но и фактором, формирующим конечную стоимость строительной продукции на этапе реализации.
Здесь я оставлю несколько ссылок на статьи, которые освещают этот вопрос в дополнительных ракурсах: Сметная стоимость определяется на основании сметных расчетов и состоит из множества составляющих. (smetchik.com), Кто согласовывает смету, а кто утверждает можно узнать из Градостроительного кодекса Российской Федерации. (smetchik.com) В своей же статье я хотела бы рассмотреть сметную стоимость именно в контексте инвесторских затрат, так как на основании инвесторских смет в дальнейшем планируются затраты каждого из участников процесса.

Инвесторская смета разрабатывается на предпроектном или проектном этапах инвестиционно-строительного процесса (далее ИСП) и является предварительной оценкой затрат инвестора. Очевидно, что расчет стоимости строительных работ, необходимых для возведения объекта, отражает лишь часть общих затрат, поскольку, кроме оплаты строительных работ, инвестор вкладывает средства также в приобретение или аренду земельного участка, разработку проектной документации, оплачивает проведение инженерных изысканий и несет различные коммерческие расходы, такие, как реклама, брокерские услуги и многое другое. Инвесторская смета отражает полный комплекс затрат, что позволяет авторам и участникам проекта грамотно оценить возможности и детально спланировать каждый из этапов ИСП.

Чаще всего инвесторская смета представлена в составе проектной документации и это удобно, ведь, кто, как не автор проекта может максимально правильно оценить трудоемкость всего комплекса строительных работ. Но это не единственный способ оценить комплексные затраты. Иногда инвесторская смета может быть разработана привлеченной группой специалистов, сотрудничающей с заказчиком на условиях аутсорсинга на основании готовой проектной документации. В этом случае заказчик должен строго контролировать уровень компетенции привлекаемого аутсорсера, наличие лицензий и допусков. Не последнюю роль в этом играет и опыт исполнителя. Примерно таким набором компетенций должен обладать разработчик Убедиться в нашей квалификации можно ознакомившись с нашими лицензиями, сертификатами и аттестатами в сметном деле. (smetchik.com)

Чем регламентируется порядок разработки инвесторских смет?

В целом, разработка инвесторских смет не сильно отличается от разработки подрядных или исполнительных смет, когда в распоряжении есть готовый проект. Нормативной базы ГЭСН и ТСН вполне достаточно для расчета стоимости строительства. При этом может использоваться любой из существующих способов составления сметной документации, регламентируемый МДС 81-35.2004 (редакция 2012) (smetchik.com). В этой части рекомендую к прочтению довольно исчерпывающий материал, доступный по ссылке Ресурсный метод определения сметной стоимости предполагает расчеты с использованием физических показателей затрат (smetchik.com). Однако, первичная оценка капитальных вложений требуется уже на этапе планирования, когда в распоряжении инвесторов может быть только эскизный проект будущего объекта. В этом случае используются индивидуальные укрупненные нормы, разрабатываемые на основании стоимости работ, завершенных аналогичных объектов строительства. МДС 81-18.2000 Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР) (smetchik.com) регламентирует порядок разработки таких норм, а также описывает порядок их применения при составлении инвесторских концептуальных смет, разрабатываемых на ранних стадиях планирования. Этот документ носит рекомендательный характер, поэтому при наличии собственного банка укрупненных показателей стоимости ранее реализованных проектов, инвестор может воспользоваться и ими.

Что содержит в себе инвесторская смета?

Как уже отмечалось выше, инвесторская смета – это комплекс затрат, рассчитанный на обеспечение всех этапов ИСП, а иногда и захватывая пост-проектный период, связанный с эксплуатацией объекта в течение гарантийного периода.

Важность грамотно составленной инвесторской сметы трудно переоценить. После согласования она становится документом, на основании которого осуществляется выбор подрядных организаций, заключение договоров, составление графиков финансирования, а в дальнейшем – фактическое распределение инвестиционных средств между участниками ИСП, что в конечном итоге отражается на качестве строительной продукции и сроках реализации проекта.