Обо всем по порядку

В этой статье хочу описать алгоритм разработки смет, которым я обычно пользуюсь. Когда меня просят составить смету, первый вопрос, который я задаю Заказчику – есть ли «рабочка»? Я уже рассказывала о сложностях работы с проектной документацией, поэтому совершенно очевидно, что от качества исходных данных зависит не только точность составления сметы, но еще и срок ее разработки. Иногда основанием для расчета может быть готовая ведомость работ, но в любом случае - объективно расценить что-либо без проекта невозможно, пусть даже это и стадия «П». Не стоит забывать и о том, что лучшее подтверждение собственной правоты – это документ, ведь «что написано пером – не вырубишь топором». Максимум исходников – это минимум погрешностей в конечной стоимости.

Анализ проекта

Анализ проекта помогает четко определить вид строительства, состав работ, объемы, условия организации производства, набор основных машин и механизмов, торговые марки и номенклатуру материалов и изделий, приемы строительного контроля и другие важные характеристики, способные прямым или косвенным образом повлиять на конечную стоимость объекта. В идеале, результатом анализа проектной документации является грамотно составленная объемная ведомость.
Если вместе с проектом в числе исходных данных подрядчиком предоставлена готовая ведомость, то ее следует проверить, чтобы убедиться в том, что ничего не упущено. Если в проекте и предоставленной ведомости числятся разночтения, необходимо обратиться за разъяснениями к ИТР подрядчика, да и в целом любое сотрудничество с исполнителями идет только на пользу сметчику, поскольку, с точки зрения производства, сметчик – теоретик, а практика от теории, как известно, красочно отличается.

Выбор нормативной базы и метода составления

Я не буду описывать методики, так как до меня это достаточно грамотно сделали мои коллеги, в чем вы можете убедиться тут -> Ресурсный метод определения сметной стоимости предполагает расчеты с использованием физических показателей затрат (smetchik.com). К тому же главный документ каждого сметчика, который можно скачать по ссылке -> Методика определения сметной стоимости строительства взамен МДС 35.2004 (smetchik.com) дает исчерпывающие определения по этому поводу. Выбор нормативной базы определяется в первую очередь, требованиями заказчика. Оговорюсь сразу, что большинство разрабатываемых мною смет – это коммерческие сметы. Для документов такого характера не существует четкого регламента в части выбора нормативной базы. Это может быть, как ресурсный метод и база ГЭСН, так и базисно-индексный – ТЕР или ФЕР. Все зависит от пожеланий заказчика. Если у последнего нет четких требований к применяемым расценкам, то выбор только за вами. Я предпочитаю базу ГЭСН и соответствующий ей ресурсный метод составления смет, так как считаю, что нормативная база ГЭСН является максимально адаптированной к существующим реалиям выполнения строительных работ. Да и вообще ресурсный метод позволяет наиболее объективно рассчитать весь комплекс планируемых затрат. Попробую в следующих своих постах развернуто затронуть эту тему, а пока переходим к набору расценок.

Формирование сметы

Даже при огромном желании, я не смогла бы вместить в эту статью всех аспектов составления сметной документации, но я и не ставлю перед собой такой цели, рассчитывая на то, что новички, читающие мой блог, знакомы хотя бы с одним из существующих программных комплексов, предназначенных для составления смет. Если нет - не теряйте времени даром и отправляйтесь за знаниями сюда à Курс начинающего сметчика (smetchik.com). Я пользуюсь ПК «Гранд-смета 2019». Не хочу рекламировать, но так как это единственная программа, в которой я работала и сменила в ней уже, как минимум, 5 рабочих версий, могу сказать, что она удобна и вполне доступна в плане понимания интерфейса. Кроме базовых навыков работы с программой сметчику понадобятся знания в части технологии строительного производства. Об этом стоит говорить, так как часто в сметчики идут люди с мощной экономической базой, но без фундаментальной технической подготовки. Так или иначе, технологию нужно знать. Ее нужно изучать. И вообще, друзья, будьте готовы постоянно прокачивать свои «скиллы», так как «сметчик – это универсальный солдат». Однако, есть хорошая новость! А заключается она в том, что в наш век высоких технологий мы обладаем практически безграничными информационными ресурсами, можем ими не только пользоваться, но и делиться, а для этих целей существует Форум сметчиков. Быстрые ответы на любые вопросы сметного дела от экспертов сметчиков| Клуб сметчиков (smetchik.com), на котором каждый может задать любой интересующий его вопрос и практически в 100% случаев получить на него ответ. Набор сметы по готовой ведомости значительно экономит время, так как еще в процессе анализа проекта формируется понимание того, какими сборниками придется пользоваться, так что, когда вы приступаете непосредственно к составлению, оказывается, что это в большей степени вопрос «техники». Конечно это требует четкого понимания структуры сборников и содержания таблиц с расценками, но, это знание приходит только с опытом, а значит, нужно постоянно тренироваться. Если вы пока плохо знакомы с расценками – читайте внимательно состав работ. На большинство спорных вопросов дают ответы технические части к сборникам, в другие вопросах помогут разобраться нормативные документы. Кстати, не стоит думать, что, если смета называется коммерческой, то в ней можно не придерживаться некоторых установленных методикой правил. Поверьте, частные заказчики могут быть похлеще любой экспертизы, поэтому лучше сразу делать грамотно. Следующий этап – начисление коэффициентов по видам работ и коэффициентов к итогам, а также начисление лимитированных затрат. Технически этот процесс не составит труда новичку, а нормативную часть описывает упомянутый выше МДС 35.2004. Раз уж мы снова заговорили о методике, расскажу кратко о том, как выполняется расценивание набранной сметы. Для составления смет ресурсным методом понадобятся сборники текущих средних цен на ресурсы. Эти документы содержат исчерпывающий состав ресурсов, содержащихся в нормах ГЭСН. Благодаря ежеквартальной периодичности их выпуска они отражают максимально приближенный к реальности уровень цен. Кроме того, сборники выпускаются региональными органами ценообразования, а значит ориентированы локально. Ресурсы, не учтенные данными сборниками следует принимать по ценам поставщиков материалов и услуг с обязательным приложением прайс-листов, коммерческих предложений или ссылкой на интернет-ресурс, откуда была взята информация. Идентично расцениваются те ресурсы, цены на которые отличаются от указанных в сборниках. Что касается базисно-индексного метода, то базисные цены приводятся к текущим при помощи индексов, выпускаемых в виде писем Минстроя РФ, к которым прикладываются таблицы с разделением индексов по видам работ и объектам строительства. И те, и другие документы публикуются на сайтах Минстроя РФ и региональных центров по ценообразованию в строительстве. После того как смета набрана, начислены все необходимые коэффициенты и лимитированные затраты, заведены текущие цены и выполнена индексация базисных цен, можно говорить о том, что смета готова. Однако не стоит торопиться. Важно еще раз просмотреть все позиции на предмет технических ошибок. Без этого не обходятся даже опытные сметчики. Одна из распространенных ошибок у новичков – отсутствие привычки проверять объемы и единицы измерения. Это нужно иметь в виду. Детали, которые не поместились в эту статью я постараюсь постепенно описывать в дальнейшем. Блог для меня является в определенной степени обучающим инструментом. Чем больше я пишу об интересующих меня вопросах, тем глубже я в них вникаю. Надеюсь, что и для вас он оказывается хоть немного полезен. Прошу вас быть активными в комментариях, это поможет мне ориентироваться в сфере актуальных тем и даст толчок к написанию новых статей.

О сметной стоимости написано много и это логично, так как она является не только основной составляющей договорных отношений между участниками проекта, но и фактором, формирующим конечную стоимость строительной продукции на этапе реализации.
Здесь я оставлю несколько ссылок на статьи, которые освещают этот вопрос в дополнительных ракурсах: Сметная стоимость определяется на основании сметных расчетов и состоит из множества составляющих. (smetchik.com), Кто согласовывает смету, а кто утверждает можно узнать из Градостроительного кодекса Российской Федерации. (smetchik.com) В своей же статье я хотела бы рассмотреть сметную стоимость именно в контексте инвесторских затрат, так как на основании инвесторских смет в дальнейшем планируются затраты каждого из участников процесса.

Инвесторская смета разрабатывается на предпроектном или проектном этапах инвестиционно-строительного процесса (далее ИСП) и является предварительной оценкой затрат инвестора. Очевидно, что расчет стоимости строительных работ, необходимых для возведения объекта, отражает лишь часть общих затрат, поскольку, кроме оплаты строительных работ, инвестор вкладывает средства также в приобретение или аренду земельного участка, разработку проектной документации, оплачивает проведение инженерных изысканий и несет различные коммерческие расходы, такие, как реклама, брокерские услуги и многое другое. Инвесторская смета отражает полный комплекс затрат, что позволяет авторам и участникам проекта грамотно оценить возможности и детально спланировать каждый из этапов ИСП.

Чаще всего инвесторская смета представлена в составе проектной документации и это удобно, ведь, кто, как не автор проекта может максимально правильно оценить трудоемкость всего комплекса строительных работ. Но это не единственный способ оценить комплексные затраты. Иногда инвесторская смета может быть разработана привлеченной группой специалистов, сотрудничающей с заказчиком на условиях аутсорсинга на основании готовой проектной документации. В этом случае заказчик должен строго контролировать уровень компетенции привлекаемого аутсорсера, наличие лицензий и допусков. Не последнюю роль в этом играет и опыт исполнителя. Примерно таким набором компетенций должен обладать разработчик Убедиться в нашей квалификации можно ознакомившись с нашими лицензиями, сертификатами и аттестатами в сметном деле. (smetchik.com)

Чем регламентируется порядок разработки инвесторских смет?

В целом, разработка инвесторских смет не сильно отличается от разработки подрядных или исполнительных смет, когда в распоряжении есть готовый проект. Нормативной базы ГЭСН и ТСН вполне достаточно для расчета стоимости строительства. При этом может использоваться любой из существующих способов составления сметной документации, регламентируемый МДС 81-35.2004 (редакция 2012) (smetchik.com). В этой части рекомендую к прочтению довольно исчерпывающий материал, доступный по ссылке Ресурсный метод определения сметной стоимости предполагает расчеты с использованием физических показателей затрат (smetchik.com). Однако, первичная оценка капитальных вложений требуется уже на этапе планирования, когда в распоряжении инвесторов может быть только эскизный проект будущего объекта. В этом случае используются индивидуальные укрупненные нормы, разрабатываемые на основании стоимости работ, завершенных аналогичных объектов строительства. МДС 81-18.2000 Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР) (smetchik.com) регламентирует порядок разработки таких норм, а также описывает порядок их применения при составлении инвесторских концептуальных смет, разрабатываемых на ранних стадиях планирования. Этот документ носит рекомендательный характер, поэтому при наличии собственного банка укрупненных показателей стоимости ранее реализованных проектов, инвестор может воспользоваться и ими.

Что содержит в себе инвесторская смета?

Как уже отмечалось выше, инвесторская смета – это комплекс затрат, рассчитанный на обеспечение всех этапов ИСП, а иногда и захватывая пост-проектный период, связанный с эксплуатацией объекта в течение гарантийного периода.

Важность грамотно составленной инвесторской сметы трудно переоценить. После согласования она становится документом, на основании которого осуществляется выбор подрядных организаций, заключение договоров, составление графиков финансирования, а в дальнейшем – фактическое распределение инвестиционных средств между участниками ИСП, что в конечном итоге отражается на качестве строительной продукции и сроках реализации проекта.